Qual bolha?

 

“A bolha imobiliária existe quando há uma oferta exagerada de imóveis e que a procura não consegue escoar.”

 

Há vários elementos da nossa Sociedade que se entretêm a dizer que Portugal tem uma bolha imobiliária e que vai rebentar em 2023.

Há também um estudo a circular com o nome de “Value of Stocks” que diz que existe uma bolha imobiliária em Portugal devido a 5 fatores:

• Falta de literacia financeira;
• Chegada de estrangeiros;
• Efeitos das moratórias;
• Facilidade de acesso ao crédito;
• Taxas de juro baixas.

Mas afinal o que é uma bolha imobiliária?

A bolha existe quando há uma oferta exagerada de imóveis e que a procura não consegue escoar, quando a bolha rebenta os imóveis ficam nas mãos dos promotores ou dos bancos que não os conseguem vender. Foi isso que aconteceu em 2008 na crise do Subprime.

Não é isso que acontece neste momento em Portugal, o que acontece é um preço muito alto devido aos preços da construção estarem inflacionados pelos valores das matérias-primas, devido aos preços dos terrenos e aos prazos de licenciamento muito longos e também devido à falta de stock no mercado.

O economista João Duque na SIC, aponta algumas razões que levam a crer que uma bolha imobiliária não se está a verificar em Portugal:

• O preço do metro quadrado em Portugal, quando comparado com o de outros países, é ainda baixo.
• O custo de construção continua muito elevado, não só porque há escassez de mão-de-obra, como os materiais e matérias-primas não dão sinais de se desvalorizarem.
• IMI não é suficientemente elevado para dissuadir os proprietários.
• Há razões que levam a acreditar que a procura se vai manter e “assim evitar uma quebra brusca que corresponderia ao rebentamento da tal bolha”.

Também há teorias de que o imobiliário está com valores muito altos devido aos estrangeiros, no entanto como podemos ver no gráfico só cerca de 10% das compras de imóveis em Lisboa são feitas por estrangeiros.

Já Natália Nunes, coordenadora do Gabinete de Proteção Financeira da DECO, explica que existe “uma grande diferença entre uma bolha que rebenta e provoca uma derrocada generalizada de preços e uma descida de preços em que o mercado corrige, devido à alteração das dinâmicas entre oferta e procura”.

A questão da oferta é primordial na variação dos valores, conforme a Confidencial Imobiliário o Stock de imóveis de Lisboa é, neste momento, menos de metade do registado até 2010.

2022 fechou com um registo de oferta residencial de 47.200 casas à venda, dos quais só 17.600 são fogos novos, é a oferta mais baixa desde meados de 2007.

Em minha opinião não há bolha imobiliária, há é valores exageradamente altos a serem praticados na venda e arrendamento de imóveis. Deveria haver um acerto dos valores para baixo de forma a ficarem nivelados com a realidade. Para que isso seja possível é necessário que haja mais imóveis à venda e aqui tem de entrar o Estado e as Câmaras.

É preciso que o Estado cumpra o que prometeu em termos de números de fogos novos no mercado (agora que tem 2,7 mil milhões do PRR para a habitação), é preciso que o Estado e as Câmaras façam uma análise do seu património e o ponham em venda ou em arrendamento e é preciso que as Câmaras agilizem o licenciamento camarário porque todos queremos trabalhar no mesmo sentido mas às vezes não parece.